邁入2011年，樓市將怎樣？諸多問題糾結(jié)在一起，每個(gè)人心里都有一桿秤。中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)為此邀請(qǐng)了政府官員、開發(fā)商、學(xué)者、消費(fèi)者，一起來展望2011年。

　　在他們對(duì)問題的回答中，有兩點(diǎn)值得關(guān)注，一是幾乎所有的人都認(rèn)為短期內(nèi)房子的投資屬性不會(huì)改變，另一點(diǎn)是大家都對(duì)保障性住房寄予厚望。

　　幾乎所有的人都認(rèn)同，只有剔除房子的投資屬性，樓市才能回到健康發(fā)展的道路上，但從現(xiàn)狀看，短期內(nèi)房子依然會(huì)吸引大部分投資資金。

　　在保障性住房建設(shè)上，中央政府正面臨巨大的壓力，人們普遍相信，只要政府有決心，建造1000萬套的保障性住房的目標(biāo)肯定能夠?qū)崿F(xiàn)，但地方政府到底能否全力配合，現(xiàn)在還沒有答案。

　　王玨林：我國(guó)有關(guān)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制還不健全，解決市場(chǎng)中的矛盾和問題顯得力不從心。房地產(chǎn)稅是法治管理的一項(xiàng)措施，它對(duì)調(diào)整房屋的建設(shè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等方面的作用還是很大的。

　　現(xiàn)在正是推進(jìn)房地產(chǎn)稅的最好時(shí)機(jī)，但出臺(tái)房地產(chǎn)稅需要一些技術(shù)和管理方面的條件，由于各個(gè)城市發(fā)展不同、管理水平不同，只有成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)，不具備全國(guó)一并實(shí)施的條件。

　　我認(rèn)為在房地產(chǎn)稅出臺(tái)前，需要進(jìn)行認(rèn)真研究、精心準(zhǔn)備，使這項(xiàng)稅種的出臺(tái)能夠惠及更多家庭，能夠抑制住宅消費(fèi)投資比例過大的問題。

　　廖英敏：征收房產(chǎn)稅可以增加房產(chǎn)的持有成本，尤其是增加購(gòu)買多套住宅、空置不用等待升值獲利者的成本，縮小投機(jī)炒作者的利潤(rùn)空間，利用經(jīng)濟(jì)手段抑制住房投機(jī)。

　　但房產(chǎn)稅的征收比較復(fù)雜，真正的房產(chǎn)稅改革是指的物業(yè)稅，需要與財(cái)政體制改革相配套，不是短時(shí)間可以實(shí)現(xiàn)的。目前所指的是現(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例中的稅種。

　　現(xiàn)有房產(chǎn)稅目前是對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免征。因此修改現(xiàn)有房產(chǎn)稅暫行條例，對(duì)擁有多套住房和豪華型住房的人征收房產(chǎn)稅比較容易實(shí)施。

　　陳順：房產(chǎn)稅是一個(gè)很敏感的問題，2011年不會(huì)大范圍開征，可能會(huì)在幾個(gè)試點(diǎn)城市試征。對(duì)樓市會(huì)有一定的影響，主要是影響到投機(jī)和投資需求，將加大其持有成本，但是影響不會(huì)很大。

　　林倩：2011年房產(chǎn)稅開始試點(diǎn)征收的可能性比較高，但考慮到房產(chǎn)稅免稅范圍、房產(chǎn)稅的征收稅率，2011年試點(diǎn)征收的城市都不確定，影響還不好判斷。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)初期，市場(chǎng)會(huì)形成比較明顯的波動(dòng)，但是在經(jīng)過一段時(shí)間后(超過半年)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要的參與者基本都會(huì)了解房產(chǎn)稅的實(shí)際影響并加以適應(yīng)，房產(chǎn)稅影響開始減弱。

　　征收房產(chǎn)稅，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)于房?jī)r(jià)下挫起到明顯作用，但是，房產(chǎn)稅開始征收可能促使部分擁有多套房產(chǎn)的投資型業(yè)主，為減少持有成本而適價(jià)出售，從而適度緩解北京供需緊張的局面。

　　賈海峰：房產(chǎn)稅2011年會(huì)在重慶或上海等少數(shù)城市的少數(shù)地段開展試點(diǎn)工作，全面大范圍推廣，需要幾年的時(shí)間，因此不能說2011年就是開征房產(chǎn)稅的年代，而只能說是推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)候。此外，由于是試點(diǎn)，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響很小，加之在北京等主要城市賣方市場(chǎng)的格局沒有改變，因此房產(chǎn)稅可能被作為轉(zhuǎn)嫁稅種給購(gòu)房人。

　　劉向龍：合理征收房產(chǎn)稅將在一定程度上抑制投機(jī)性資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是征收房產(chǎn)稅有兩個(gè)關(guān)鍵問題要處理好：一是征收比例要考慮居住性居民的可承受力和投資性居民的無利可圖，這樣才能達(dá)到抑制投資的目的。所以在征收比例問題上不能一刀切，否則受苦的還是窮人。

　　二是收房產(chǎn)稅的主要目的是為了抑制投資，將所收費(fèi)用用于保障性住房的建設(shè)，必須做到這些費(fèi)用再分配的合理透明。

　　加快推進(jìn)住房保障制度、增加保障性住房的供應(yīng)量是這一時(shí)期非常重要的工作。在制度建設(shè)方面，重點(diǎn)解決土地、資金和管理問題；在保障房建設(shè)方面政府要高度重視，有計(jì)劃安排土地和資金，還要?jiǎng)訂T社會(huì)各界力量，調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性；在分配方面，加大監(jiān)管力度，發(fā)揮社會(huì)和新聞單位的作用。這樣保障房建設(shè)才能更有“保障”。

　　廖英敏：2010年580萬套保障性住房規(guī)劃已經(jīng)分解到地方，住建部和地方簽了責(zé)任書，大部分開工建設(shè)，一部分已經(jīng)開始分配或搖號(hào)，一部分中低收入居民已經(jīng)拿到鑰匙或分到入住指標(biāo)，確確實(shí)實(shí)解決了這部分人住房難的問題。

　　2011年計(jì)劃建設(shè)1000萬套保障性住房。對(duì)比2009年我國(guó)竣工商品房554.9萬套、銷售商品房804萬套，2011年保障性住房建設(shè)規(guī)模是夠大的，需要安排好土地規(guī)劃，創(chuàng)新資金來源。

　　要政府主導(dǎo)，社會(huì)參與，舉全社會(huì)之力，建設(shè)保障房。同時(shí)，要根據(jù)社會(huì)需求，優(yōu)化保障房結(jié)構(gòu)，在低收入居民逐步得到安排后，要面向中低收入群體，包括年輕人、夾心層，需要階段性解決住房問題，因此公租房需求量可能很大。

　　易憲容：增加保障性住房，將是政府讓“房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”的主要方式，要化解當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾或問題，就得采取“保障歸保障，市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的住房供應(yīng)“雙軌制”的方式。

　　但由于中國(guó)人口多，區(qū)域經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的差別性大，不少地方政府的財(cái)力有限，很難解決當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》俊?000萬套的建設(shè)目標(biāo)即便實(shí)現(xiàn)，也很難解決大多數(shù)老百姓的住房問題。

　　陳順：保障房建設(shè)將是2011年房地產(chǎn)開發(fā)的主流，政府調(diào)控房?jī)r(jià)最有力的武器就是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整供需關(guān)系，加大保障性住房供應(yīng)，通過保障房來解決中低收入甚至是中產(chǎn)階級(jí)的住房問題，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的居住功能，弱化住宅的投資和融資功能。

　　只要政府能夠下決心，相信1000萬套的目標(biāo)一定可以實(shí)現(xiàn)。但在保障性住房結(jié)構(gòu)比例方面，還是應(yīng)該不同項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待，根據(jù)客戶的條件和需求來建設(shè)合適的房子。作為負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，我們會(huì)積極地參與保障性住房建設(shè)，據(jù)我了解，很多同行都希望介入保障住房開發(fā)。

　　林倩：2010年全國(guó)580萬套保障房建設(shè)進(jìn)度并沒有隨時(shí)公開，這引起市場(chǎng)多方面的質(zhì)疑，直至12月份相關(guān)媒體報(bào)道它們已經(jīng)全部開工之后，這種質(zhì)疑才有所減弱。

　　信息的不公開對(duì)于穩(wěn)定調(diào)控時(shí)期購(gòu)房者預(yù)期有不利影響，預(yù)計(jì)明年在保障房建設(shè)方面，可能會(huì)加大曝光，加強(qiáng)監(jiān)管，堅(jiān)定市場(chǎng)信心。

　　住建部之前公布的信息顯示，2011年保障性住房中公租房將占絕大部分，繼續(xù)擔(dān)當(dāng)主流的角色。今年保障性住房中，公租房的比例大概為70%。

　　開發(fā)商建設(shè)公租房的積極性是否會(huì)明顯提高，取決于2011年國(guó)家對(duì)于建設(shè)公租房會(huì)不會(huì)進(jìn)一步發(fā)布鼓勵(lì)政策。

　　賈海峰：目前在二三線城市，廉租房保障家庭，已經(jīng)基本獲得收益。2011年，廉租房保障家庭要做到應(yīng)保盡保。隨著保障房房源的增多，中等收入家庭逐漸都可以買到經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等保障房。而公租房從2012年以后，可以讓很多夾心層和外來務(wù)工人員享受到租房的優(yōu)惠待遇。

　　問題是，非戶籍人口的住房保障問題，以公租房為主的保障模式，是否能夠被接受，能覆蓋多少，要看政府的決心和行動(dòng)了。

　　劉向龍：實(shí)現(xiàn)2011年1000萬套目標(biāo)問題應(yīng)當(dāng)不大，主要取決于政府的調(diào)控決心。保障性住房建設(shè)是政府主導(dǎo)的重大民生工程，就盈利情況而言與商品房相比較并沒有優(yōu)勢(shì)，所以開發(fā)商短期內(nèi)很難積極參與到保障性住房建設(shè)中。

　　王玨林：有的城市、地區(qū)貫徹落實(shí)“國(guó)十條”還存在差距，2011年還應(yīng)繼續(xù)貫徹和落實(shí)好，要根據(jù)市場(chǎng)的變化情況和調(diào)控的需要，在政策細(xì)節(jié)上不斷深化。

　　任志強(qiáng)：2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)是穩(wěn)定的持續(xù)從緊的調(diào)控措施，至少在前半年會(huì)從緊，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況，特別是通脹的壓力情況進(jìn)行適度的微調(diào)。

　　陳順：“國(guó)十條”等前期出臺(tái)政策已經(jīng)足夠，關(guān)鍵還需要一個(gè)消化期。2011年主要會(huì)以繼續(xù)今年的調(diào)控政策為主，讓這些調(diào)控政策的效力逐漸發(fā)揮出來。

　　林倩：2010年9至12月北京二手房市場(chǎng)成交火熱，土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，加上樓市回暖預(yù)期不斷增強(qiáng)，新房供應(yīng)量年底增大，開盤價(jià)格回升，需要更加強(qiáng)力的調(diào)控政策出臺(tái)穩(wěn)定市場(chǎng)。

　　2011年宏觀調(diào)控繼續(xù)加碼有很大可能。另外，即使沒有新政策出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化也將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定的影響。

　　王玨林：我國(guó)實(shí)施住房制度改革的目的是為了解決和改善全國(guó)城鄉(xiāng)居民的住房條件，投資性住房比例過大，就會(huì)使實(shí)體經(jīng)濟(jì)變?yōu)樘摂M經(jīng)濟(jì)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和健康。

　　易憲容：要化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的問題，最為重要的是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，去除住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)或投資工具效應(yīng)。把房地產(chǎn)投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)，恢復(fù)住房的居住功能。

　　因此，2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為核心的政策是，如何在信貸及稅收上真正對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，并讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋�(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

　　林倩：就2011年我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，通脹預(yù)期依然明顯，在我國(guó)進(jìn)入加息通道時(shí)，投資股市的風(fēng)險(xiǎn)太大，而我國(guó)合適民間投資的渠道本身就很少，于是2011年民間投資渠道可能還是會(huì)比較關(guān)注房地產(chǎn)。

　　但這并不代表一定會(huì)進(jìn)入住宅投資，首先住宅的投資門檻和持有成本都在增加，其次，商業(yè)地產(chǎn)在2011可能表現(xiàn)良好，可能會(huì)吸引市場(chǎng)更多注意力。

　　賈海峰：2011年上半年，通脹仍將持續(xù)。房產(chǎn)仍是人們關(guān)注的投資焦點(diǎn)。由于房產(chǎn)價(jià)格在2010年并沒有大幅度上漲，其2011年存在大幅度上漲的空間，因此房產(chǎn)仍被投資者看好。

　　劉向龍：當(dāng)前通貨膨脹相對(duì)來說比較嚴(yán)重，股市一直處在低位。種種跡象表明，目前房子還是看起來最保值的資產(chǎn)，所以在短期內(nèi)房地產(chǎn)還將是人們的重點(diǎn)投資渠道。

　　易憲容：2010年1—10月進(jìn)入房地產(chǎn)的資金達(dá)56923億元，同比增長(zhǎng)32%。其中自籌資金增長(zhǎng)最快達(dá)21553億元，同比增長(zhǎng)50%以上，占進(jìn)入房地產(chǎn)資金的比重為40%。而銀行貸款同比增長(zhǎng)只有26%，占比不到20%。個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)由2009年的116%下降到2010年的15.2%。

　　從上述房地產(chǎn)的資金來源情況來看，盡管房地產(chǎn)信貸政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金有所收緊，但是由于行業(yè)利潤(rùn)高，無法阻礙銀行信貸資金以迂回的方式進(jìn)入。房地產(chǎn)自籌資金快速增長(zhǎng)就是與這種信貸迂回方式進(jìn)入房地產(chǎn)投資有關(guān)。

　　陳順：從目前的狀況來看，2011年房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道還會(huì)受到一定的限制，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策將繼續(xù)趨緊。

　　賈海峰：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道已經(jīng)被嚴(yán)格控制，上市、增發(fā)等融資渠道均已經(jīng)被證監(jiān)會(huì)叫停，目前中小開發(fā)商資金鏈已經(jīng)處于比較緊張的狀態(tài)。2011年，從緊貨幣政策開始執(zhí)行后，房地產(chǎn)融資受控制會(huì)更嚴(yán)。

　　王玨林：從“國(guó)十條”出臺(tái)后，據(jù)對(duì)全國(guó)70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)同比呈下降的態(tài)勢(shì)，但多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍在上升，總體房?jī)r(jià)漲幅趨緩。2011年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本上能夠保持穩(wěn)定，住宅價(jià)格變動(dòng)不會(huì)有過大起伏。

　　任志強(qiáng)：2011年供給將繼續(xù)增加，在原有基礎(chǔ)數(shù)加大中，投資增速將迅速下滑，全年增速預(yù)計(jì)在15%—25%之間，約比2010年下降10個(gè)點(diǎn)以上。如現(xiàn)有政策不變，銷售會(huì)有增長(zhǎng)，價(jià)格會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中波動(dòng)，價(jià)格同比預(yù)計(jì)在上半年會(huì)下降，前低而后高，但成本壓力推動(dòng)環(huán)比會(huì)比2010年高。

　　陳順：2011年的房?jī)r(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大漲大落。原因有兩方面：一方面是國(guó)家的宏觀調(diào)控，要求平穩(wěn)房?jī)r(jià)；另外一方面是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的通脹壓力，兩相平衡，我認(rèn)為最終會(huì)是房?jī)r(jià)平穩(wěn)過渡。

　　林倩：2011年北京住宅市場(chǎng)中，存量房成交較為活躍，并且隨著北京新房資源不斷郊區(qū)化，北京的存量房相較于新房的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將更加明顯。因此2011年，二手房市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的壓力比較大。

　　2010年北京新房整體成交率不高，2011年可能出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的現(xiàn)象。價(jià)格方面，北京2010年12月新開盤項(xiàng)目均價(jià)環(huán)比11月上漲約5%，預(yù)計(jì)2011年價(jià)格可能繼續(xù)上揚(yáng)，全年新房?jī)r(jià)格會(huì)存在一定的波動(dòng)，新房整體可能上漲10%。

　　劉向龍：全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。原因有如下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)剛性需求旺盛；二是國(guó)家對(duì)于地方的土地利用并沒有非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策；三是投資性流動(dòng)資金豐富；四是保障性住房供應(yīng)比例有限；五是國(guó)家為了保持GDP的高速增長(zhǎng)還是會(huì)繼續(xù)保持房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位，其增長(zhǎng)幅度很大程度取決于國(guó)家2011年的宏觀調(diào)控力度。

　　王玨林：按照目前的法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房為無產(chǎn)權(quán)，這種交易是有風(fēng)險(xiǎn)的，不會(huì)得到法律的保護(hù)。對(duì)目前存在的小產(chǎn)權(quán)房要采取一停、二研、三管，短期間不會(huì)轉(zhuǎn)正。

　　賈海峰：小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該說會(huì)轉(zhuǎn)正，只是時(shí)間、地點(diǎn)、方式不好說，不同的城市有不同的轉(zhuǎn)正方式。北京通州有的小產(chǎn)權(quán)房，就通過補(bǔ)交土地出讓金的方式獲得正式產(chǎn)權(quán)。只是國(guó)土資源部為了打擊亂改亂建的問題，政府又怕小產(chǎn)權(quán)房影響房?jī)r(jià)，因而不肯給小產(chǎn)權(quán)房以轉(zhuǎn)正的機(jī)會(huì)。

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